Verhuurder moet 15.000 euro terugbetalen na schimmel en te hoge huur: zo kom jij aan huurverlaging

Eind september schreven we al hoe je herstel afdwingt en een dossier opbouwt bij schimmel in je huurhuis. Dit stuk gaat over wat deze uitspraak daar aan toevoegt, en wat je er zelf mee doet.

Wat er in deze zaak gebeurde

De huurders wonen sinds 1 november 2024 in de woning en lieten de huurprijs toetsen door de Huurcommissie. Die rekende met het puntenstelsel en kwam uit op een maximale huur van 504,17 euro. Daar kwamen tijdelijke verlagingen bovenop. De cv-ketel deed het in een periode van vier maanden meerdere dagen achter elkaar niet, en in de keuken zat een schimmelplek van ruim een meter breed. Vier maanden lang kwam de huur daardoor uit op 201,67 euro, en zolang de schimmel er zit hoeven de huurders de volle 504,17 euro niet te betalen.

De verhuurder, die volgens Het Parool nog bijna vijftig andere woningen verhuurt, stapte naar de rechter om de maximale huur omhoog te krijgen. Zijn argument was dat het energielabel van de woning beter is dan uit de puntentelling bleek. Dat label liet hij alleen pas vastleggen na de plaatsing van een nieuwe ketel. Bij het tekenen van het contract was er geen label geregistreerd, en de rechter oordeelde dat juist die beginsituatie telt.

Ook het verweer over de schimmel hield geen stand. De verhuurder wees naar een kast tegen de muur en naar bewoners die amper zouden ventileren. De rechter ging daar niet in mee. Een dwangsom om de schimmel te laten verhelpen kwam er niet, omdat de flinke huurverlaging volgens de rechter al genoeg prikkel is. Omdat de huurders al die tijd het oude bedrag bleven overmaken, moet de verhuurder het verschil terugbetalen.

Drie lessen voor iedere huurder met schimmel

De eerste les is dat schimmel en een te hoge huur twee aparte zaken zijn die elkaar versterken. Bij de Huurcommissie kun je de huurprijs laten toetsen aan het puntenstelsel, en daarnaast tijdelijke huurverlaging vragen voor een gebrek. Volgens de Huurcommissie kun je de aanvangshuur laten toetsen als je nog geen halfjaar in de woning woont of een tijdelijk contract hebt. Wie net verhuisd is en meteen schimmel ziet, doet er dus goed aan beide dingen tegelijk te bekijken.

De tweede les gaat over het energielabel. Een label telt mee in de punten, en een verhuurder die bij de start geen label had geregistreerd, kan dat niet achteraf repareren om een hogere huur te rechtvaardigen. De Huurcommissie heeft een aparte route voor huurverlaging bij een verkeerd energielabel of energie-index.

De derde les is de belangrijkste voor wie twijfelt. Het argument dat de huurder het zelf veroorzaakt, wordt vaak gebruikt maar is niet automatisch doorslaggevend. Dat betekent niet dat ventileren er niet toe doet. Een kast strak tegen een koude buitenmuur geeft echt meer kans op schimmel achter de kast, en een paar centimeter ruimte scheelt veel. Leg dus vast wat je zelf doet, zodat dat verweer bij jou geen kans krijgt.

Zo pak je het stap voor stap aan

1. Zoek uit in welke sector je huurt. De Huurcommissie helpt huurders in de sociale sector en de middenhuur met huurprijs en gebreken. Met de Huurprijscheck bereken je de punten en de maximale huur van je woning.
2. Meld de schimmel schriftelijk. De Rijksoverheid adviseert een e-mail of brief waarin je de gebreken op een rij zet en de verhuurder vraagt ze binnen zes weken te herstellen. Bewaar een kopie.
3. Doe de Gebrekencheck. Niet elke vlek is een gebrek in de zin van de wet. De Gebrekencheck laat zien of jouw probleem ernstig genoeg is en wie het moet oplossen.
4. Dien na zes weken een verzoek in. Blijft herstel uit, dan vraag je de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging. Volgens de Rijksoverheid gaat de huur dan tijdelijk omlaag met 20, 30 of 40 procent, afhankelijk van hoe ernstig het gebrek is.
5. Blijf betalen en vraag daarna terug. De verlaging gaat in vanaf de eerste dag van de maand na je verzoek. Wat je te veel betaalde, vraag je na de uitspraak terug bij de verhuurder. De Amsterdamse huurders deden precies dat, en zo voorkom je dat je zelf een huurachterstand opbouwt.

Houd er rekening mee dat de Huurcommissie een verhuurder niet kan dwingen om te herstellen. Dat kunnen volgens de Rijksoverheid alleen de gemeente en de rechter. Huur je in de vrije sector, dan zijn de regels anders en loopt het vaker via de rechter.

Wat je klaar wilt hebben liggen

• Je huurcontract met de ingangsdatum en de huurprijs
• Foto’s van de schimmel met datum, ook als hij terugkomt na schoonmaken
• Je schriftelijke melding en elke reactie van de verhuurder
• Een paar weken metingen met een hygrometer, te koop bij elke bouwmarkt of elektronicawinkel, zodat je kunt laten zien dat je normaal stookt en ventileert
• Het energielabel van de woning, op te zoeken via EP-online van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland

Wat ons aan deze zaak opvalt, is hoe lang de huurders het volhielden. Zeventien maanden lang bleven ze het volle bedrag overmaken. Dat vraagt geduld, maar het laat ook zien dat een goed dossier en de juiste instantie het verschil maken. Schimmel in huis is vervelend genoeg, en je hoeft er niet ook nog de volle prijs voor te betalen.