Lekkende kelder na de koop: wat een garantie in het koopcontract waard is

Wat er in Amsterdam gebeurde

De kopers lieten na de bezichtiging een bouwkundige keuring doen. De keurder vond toen al sporen van vocht in de kelderwanden die wezen op een lekkage van buitenaf. Een groot deel van de wanden was niet te zien, omdat er voorzetwanden en inbouwkasten voor stonden. Het advies was om die wanden weg te halen en verder te zoeken. Dat deden de kopers niet. In plaats daarvan kwam er een zin in de koopovereenkomst van november 2023, waarin de verkoper garandeert dat de lekkage in de kelder is verholpen op het moment van levering.

De verkopers lieten een lekdetectiebedrijf zoeken, dat een actieve lekkage vond in de achterkamer van het souterrain, en schakelden een hersteller in. Op 1 maart 2024 ging de woning over. De kopers vertrouwden het niet helemaal en spraken bij de notaris een depot af van 10.000 euro, met de afspraak dat de verkopers tot een jaar na levering verantwoordelijk bleven voor lekkages die niet goed waren opgelost. In juni 2024 kwam het water op de oude plek terug, schreef de hersteller zelf. Er volgden nog meer onderzoeken en offertes, maar de kelder werd niet droog.

Waarom de rechter de verkopers liet betalen

Het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 30 september 2026 draait om de uitleg van die ene garantiezin. De verkopers vonden dat ze alleen de lekkage hoefden te dichten die bij de verkoop bekend was. De rechter las het anders. Met de garantie was bedoeld dat de oorzaak van het lek weg zou zijn, en die was nooit gevonden. Het laatste rapport, dat de verkopers zelf hadden laten maken, sprak van een bredere, mogelijk constructieve oorzaak en adviseerde de hele kelderbak te behandelen.

Ook het argument dat het jaar uit het depot voorbij was, ging niet op. Die termijn geldt volgens de rechter voor nieuwe lekkages, niet voor een oud lek dat nooit is gerepareerd. Een hoger grondwaterpeil als alternatieve verklaring vond de rechter onvoldoende onderbouwd.

De rechter begrootte de herstelkosten op 270.000 euro. De kopers hadden een offerte van ruim 461.000 euro ingediend, maar er lagen ook offertes van rond de 237.000 en 257.000 euro, en de rechter paste een correctie toe omdat de kopers straks een in 2026 vernieuwde kelderbak hebben in plaats van een uit 1999. Daarbovenop komen 3.570 euro aan kleinere kosten zoals opslag en een interne verhuizing, plus ruim 10.000 euro proceskosten. Dat brengt het totaal op bijna drie ton.

Wat de kopers niet kregen

Minstens zo leerzaam is wat werd afgewezen. Zes maanden huur van een gemeubileerde woning tijdens de werkzaamheden, ruim 30.000 euro, kregen de kopers niet. Uit de offertes bleek niet dat ze echt het huis uit moesten, en de warmtepomp zou tijdelijk worden verplaatst. Ook de hypotheekrente voor het souterrain dat ze niet konden gebruiken, ruim 46.000 euro, werd afgewezen. De kopers wisten bij de koop dat het souterrain misschien lekte, oordeelde de rechter, en namen daarmee het risico op zich dat ze die ruimte een tijd zouden missen.

Wat je hieruit meeneemt als je een huis met vocht koopt

Deze zaak laat zien dat een garantie in het koopcontract veel waard kan zijn, maar alleen als de tekst ruim genoeg is. Een zin over het verhelpen van de oorzaak van het vocht beschermt je beter dan een zin over een lekkage op een bepaalde plek. Vocht in een kelder of kruipruimte heeft vaak meer dan één bron, en wie alleen de zichtbare plek dicht, ziet het water ergens anders terugkomen.

Het depot bij de notaris hielp de kopers om hun positie vast te leggen, maar 10.000 euro was ver weg van de werkelijke kosten. Spreek je een depot af, denk dan na over een bedrag dat past bij wat herstel echt kan kosten. Laat je bovendien niet afschepen met een termijn van een jaar zonder dat duidelijk is waar die voor geldt.

De KNB, de beroepsorganisatie van notarissen, wees in augustus bij een vergelijkbare zaak op de onderzoeksplicht van de koper. Bij duidelijke gebreken wordt verwacht dat je die zelf ziet en er afspraken over maakt, en een bouwtechnische keuring met een blik in de kruipruimte hoort daarbij. In Amsterdam deed de keurder precies wat hij moest doen. Hij zag het vocht en adviseerde verder te kijken. Had dat destructieve onderzoek vóór de koop plaatsgevonden, dan was misschien al duidelijk geweest dat het om de hele kelderbak ging, en had dat in de prijs kunnen zitten.

En als je zelf verkoopt

Voor verkopers is de les net zo helder. Een garantie geven om de verkoop te redden is begrijpelijk, maar je neemt daarmee het risico op je dat het herstel veel duurder uitvalt dan gedacht. Laat de oorzaak eerst grondig onderzoeken en geef liever een korting of een concreet herstelplan dan een open belofte. En bewaar alle rapporten, want in deze zaak werden juist de onderzoeken die de verkopers zelf hadden besteld tegen hen gebruikt.

Woon je al in een huis met een vochtige kelder of muffe lucht beneden, dan helpt het om eerst te weten waar het vocht vandaan komt voordat je iets laat dichtsmeren. Ons stuk over vocht en schimmel voorkomen bij zuinig stoken gaat over de binnenkant van dat verhaal.