Schimmel in je huurhuis en de verhuurder doet niets: zo leg je bewijs vast

Eerder schreven we over wat je als huurder eist bij schimmel en welke route je volgt. Dit stuk gaat over één ding, het bewijs.

Waar het in Amsterdam misging

In een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam van 30 juni 2026 had een huurder vanaf mei 2023 zelf 20 procent van de huur ingehouden vanwege vocht en schimmel in keuken en badkamer. Hij had foto’s en hij had gemaild. Toch kreeg hij geen huurvermindering, om drie redenen die je bij je eigen dossier kunt nalopen.

Op zijn foto’s van de keuken was niet te zien dat het om de keuken ging. Op de foto’s van de badkamer was niet te zien dat de schimmel 0,25 vierkante meter of groter was, de grens die de Huurcommissie hanteert. En zijn foto’s waren van januari 2026, terwijl hij korting vroeg vanaf mei 2023. Uit zijn eigen mails bleek bovendien dat er tussendoor maatregelen waren genomen die tijdelijk hielpen. Daarnaast noemde hij in die mails nog andere gebreken, maar zonder te zeggen wat er mis was. Die telden daardoor niet mee. Het resultaat was dat hij de ingehouden huur alsnog moest betalen, ruim 8.000 euro, met wettelijke rente.

Opvallend is wat wel overeind bleef. De gemeente had de woning in februari 2026 geïnspecteerd en schimmel op het plafond van de badkamer genoteerd. Een rapport van een onafhankelijke partij weegt dus mee, maar ook dat moest de omvang laten zien.

Zo maak je foto’s die standhouden

Uit die zaak volgen een paar eenvoudige regels voor de manier waarop je fotografeert.

• Eerst het overzicht, dan het detail. Maak per plek eerst een foto van de hele ruimte, met iets herkenbaars erin zoals het aanrecht, de douche of het bed. Daarna pas de close-up. Zo is altijd duidelijk welke kamer het is.
• Leg een meetlint langs de plek. Dat advies geeft ook Welingelichte Kringen. Meet de lengte en de breedte, want de Huurcommissie gaat in haar Beleidsboek Gebreken uit van 0,25 vierkante meter in een woon- of slaapkamer. Voor ruimten als een berging, gang of toilet ligt die grens op 1 vierkante meter.
• Fotografeer op vaste momenten. Eén reeks bewijst één dag. Maak elke paar weken een nieuwe reeks vanaf dezelfde plek, zodat je laat zien dat de schimmel er de hele periode zat en hoe die zich uitbreidt. Juist dat ontbrak in Amsterdam.
• Bewaar de originele bestanden. De datum zit in het bestand zelf. Een doorgestuurde of bijgesneden foto via een chatapp verliest die vaak.
• Fotografeer ook na schoonmaken of herstel. Komt de schimmel terug op dezelfde plek nadat je hem hebt weggehaald, of na een poging van de verhuurder, dan is dat een sterk teken dat de oorzaak in het huis zit.

Schrijf elke plek apart in je melding

Volgens het Beleidsboek Gebreken van juli 2026 onderzoekt de Huurcommissie alleen de gebreken die in je melding aan de verhuurder staan. De toestand op de dag van die melding is het peilmoment. Wat je niet opschrijft, bestaat voor de procedure dus niet, en een foto van een week na je melding is minder waard dan een foto van de dag zelf.

Noem daarom per ruimte wat je ziet, waar het zit en hoe groot het is. Dus niet “schimmel in huis”, maar bijvoorbeeld zwarte plekken in de hoek van de slaapkamer bij het plafond, ongeveer zestig bij veertig centimeter, en daarnaast in de badkamer boven de douche. Voeg de foto’s als bijlage toe en bewaar het verzendbewijs of de verzonden mail.

Bewijs ook hoe je stookt en ventileert

Bijna elke verhuurder komt met hetzelfde verweer, namelijk dat de huurder te weinig verwarmt of ventileert. Hoe dat kan uitpakken, laat een zaak uit 2022 bij de rechtbank Noord-Holland zien. Daar had de huurster een eigen rapport laten maken over de ventilatieroosters. De corporatie liet vervolgens zelf weken lang temperaturen meten in de woning. De rechter oordeelde dat de schimmel samenhing met het type woning en met hoe er werd gestookt, en wees erop dat ventileren alleen werkt als de vochtige lucht weg kan en de woning behoorlijk verwarmd is. De huurster had 70 procent van de huur ingehouden, en de rechter wees de ontbinding en ontruiming toe die de corporatie had gevraagd.

Het verweer over je stookgedrag weerleg je alleen met je eigen gegevens. Houd een eenvoudig logboek bij. Schrijf op welke ramen of roosters open staan, hoe lang je na het douchen de ventilator laat draaien, waar je de was droogt en op welke temperatuur de thermostaat staat. Een thermometer met hygrometer in de kamer met schimmel maakt dat logboek sterker, omdat je dan bij elke foto ook de temperatuur en de luchtvochtigheid kunt noteren. Zo’n meter koop je bij de bouwmarkt of de elektronicawinkel. Hoe je met zuinig stoken toch vocht voorkomt, lees je in ons stuk over vocht en schimmel bij zuinig stoken.

Let ook op een detail uit het Beleidsboek. Een gebrek door te weinig ventilatie bestaat volgens de Huurcommissie niet als er in de ruimte een raam is dat open kan of een ventilatiekanaal. Schimmel door condensatie telt alleen als die komt door een technische tekortkoming van de woning, zoals een koude muur of een kapotte afzuiging. Wil je dat aantonen, dan helpt een rapport van een deskundige of van de gemeente meer dan nog een foto.

Het belangrijkste uit beide zaken

In allebei de zaken verloor de huurder niet alleen de korting, maar kwam die ook in de problemen door zelf huur in te houden. Wat ons betreft is dat de duidelijkste les. Betaal de huur door, leg alles vast vanaf de eerste dag, en laat een rechter of de Huurcommissie bepalen hoeveel er af mag. Een goed dossier is dan het enige wat je nodig hebt.