Schimmel niet gemeld en borg kwijt: waarom je vocht meteen moet melden

Wat er in Rotterdam gebeurde

Een huurder leverde in juni 2024 de sleutels in. De verhuurder vond de woning niet in orde en eiste 3.335 euro voor schilderen, schoonmaken en herstel, plus huurderving. De huurder wilde juist zijn borg van 1.790 euro terug.

Over de schimmel redeneerde de rechter in drie stappen. Bij het begin van de huur was er geen schimmel, aan het einde wel, dus is die tijdens de huur ontstaan. Vervolgens geldt het wettelijke vermoeden uit artikel 7:218 van het Burgerlijk Wetboek dat schade aan het gehuurde door de huurder komt, tenzij hij het tegendeel aantoont. De huurder zei dat het door lekkage en houtrot kwam, maar de verhuurder betwistte dat. En tot slot moest de huurder bewijzen dat hij het probleem onverwijld had gemeld, zoals artikel 7:222 vraagt. Hij zei dat te hebben gedaan per e-mail in juni 2023.

Dat laatste was geen eindoordeel, maar een tussenvonnis. De huurder kreeg de kans om zijn bewijs te leveren. De boodschap van de rechter was wel duidelijk. Lukt dat niet, dan betaalt hij de schimmelkosten. En blijkt hij uiteindelijk meer verschuldigd dan de borg, dan krijgt hij die niet terug. Dat deel van de zaak hing dus aan één mail van een jaar eerder.

Waarom melden je beschermt, ook als het misschien aan jou ligt

Veel huurders wachten met melden omdat ze denken dat het vanzelf overgaat, of omdat ze bang zijn dat de verhuurder zegt dat ze te weinig ventileren. Dat is begrijpelijk, maar de melding gaat in de eerste plaats over iets anders dan schuld. Je zegt alleen dat er iets is. Wie de oorzaak is, komt daarna. Blijf je stil, dan kan de verhuurder niet herstellen, en kan schade groter worden dan nodig was. Precies daarvoor maakt de wet je aansprakelijk.

Andersom helpt een vroege melding je op drie punten. Je voldoet aan je eigen plicht. Je hebt een datum waarop de verhuurder het wist. En de verhuurder moet dan zelf in actie komen, waardoor een later geschil over de schade er heel anders uitziet. Wat je vervolgens van de verhuurder mag eisen, lees je in ons stuk over wat je als huurder eist bij schimmel.

Zo meld je het zodat het later telt

Het Rotterdamse vonnis draait om de vraag of de melding aantoonbaar is. Een telefoontje of een praatje op de stoep levert dat niet op. Dit is wat je wel doet:

• Meld zodra je het ziet, niet pas als het erger wordt. Omroep Brabant geeft in zijn overzicht van zes stappen hetzelfde advies, en daar staat ook dat twee tot drie weken wachten op de verhuurder bij kleine problemen redelijk is.
• Doe het per mail of via het huurdersportaal, en bewaar de mail of maak een schermafdruk van de melding met datum.
• Beschrijf waar het zit, hoe groot het is en sinds wanneer. Hoe je de foto’s erbij maakt zodat ze standhouden, staat in ons stuk over bewijs vastleggen in een huurhuis.
• Vraag om een reactie en stuur na een tijdje een herinnering als die uitblijft. Zo ontstaat er een reeks met data in plaats van één los bericht.
• Meld opnieuw als het terugkomt of groter wordt. In de oude melding staat alleen wat je toen zag.

Staat er in je dossier geen beschrijving van de woning bij het begin van de huur, let dan extra op. Volgens artikel 7:224 wordt een huurder zonder zo’n beschrijving geacht de woning te hebben ontvangen in de staat waarin hij haar achterlaat, tenzij hij het tegendeel bewijst. Maak bij de intrek dus een eigen beschrijving met foto’s, en vraag er alsnog om als het kan.

Wat de verhuurder wel en niet met je borg mag

Ook wie laat heeft gemeld, is niet rechteloos. Volgens de landelijke regels van goed verhuurderschap gelden voor contracten vanaf 1 juli 2023 vaste grenzen. De borg is dan maximaal twee maanden kale huur. Hij moet binnen 14 dagen na het einde van de huur terug, of binnen 30 dagen als de verhuurder kosten verrekent. Verrekenen mag alleen met achterstallige huur, servicekosten, de energieprestatievergoeding en schade die voor rekening van de huurder komt. Administratiekosten vallen daarbuiten, en je moet schriftelijk een volledige kostenspecificatie krijgen.

Vraag dus altijd om die specificatie. Ook in Rotterdam moest de verhuurder uitsplitsen welke kosten bij welke post hoorden. Klopt er iets niet, vraag je borg dan schriftelijk terug en zoek hulp als er niets gebeurt, bijvoorbeeld bij de Woonbond of je huurdersvereniging. Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 ook een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, al kan dat, zoals we eerder beschreven bij vocht en druk van de corporatie, niet alles zelf oplossen. Gaat het om een groot bedrag, leg je zaak dan voor aan een juridisch adviseur, want de uitkomst hangt af van jouw contract en jouw bewijs.